Wanneer u in België een nieuwe woning koopt, zijn er naast de aankoopprijs van de woning nog heel wat andere kosten waarmee u rekening dient te houden. Zo moet u bijvoorbeeld een bedrag dat u aan de notaris zal moeten betalen, aan de kant houden. Omdat het belangrijk is om deze notariskosten te berekenen en mee te nemen in uw budget, sommen wij de voornaamste notariskosten voor u op.
Het is essentieel om te weten dat u wettelijk verplicht bent om bij een notaris aan te kloppen wanneer u van plan bent een nieuwe woning te kopen. Een notaris voert dan onderzoek uit naar de woning. Hij of zij gaat ook na of de verkoper bijvoorbeeld schuldeisers heeft die met de opbrengst van de verkoopprijs van de woning moeten vergoed worden. Zodra dit alles onderzocht is, kan de notariële akte getekend (‘verleden’) worden. Indien u een lening aangaat bij de bank, zal de notaris dit ook officieel vastleggen in een notariële akte.
Kort samengevat zorgt een notaris ervoor dat u een zuivere aankoop doet en dat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan. De ‘notariskosten’, zoals we het in de volksmond noemen, zijn echter niet alleen maar vergoedingen voor het werk van de notaris. Ze bevatten namelijk ook de kosten die je als koper moet betalen aan de overheid en de kosten die de notaris moet maken om de gevraagde inlichtingen te ontvangen. Welke kosten hieronder vallen en hoe u deze notariskosten berekent, bespreken we hieronder:
De totale notariskosten zijn afhankelijk van de aankoopprijs van de woning en het bedrag van de hypothecaire lening.
De registratiebelasting is de vergoeding die u dient te betalen aan de overheid om het onroerend goed te mogen aankopen. Deze belasting is gebaseerd op de aankoopwaarde van de woning. Het tarief van de registratiebelasting hangt af van het gewest waarin de woning gelegen is en of het uw eerste aankoop is waar u al dan niet zelf in gaat wonen. Elk gewest hanteert namelijk eigen tarieven voor registratiebelasting. In Vlaanderen mag u uitgaan van de volgende percentages:
Doordat het hier om een belasting gaat, is de registratiebelasting van een woning in eerste instantie eigenlijk geen zuivere notariskost. Deze belasting betaalt u wel aan de notaris, maar hij of zij stort deze door naar de overheid. De notaris heeft immers de verantwoordelijkheid om de registratiebelasting te innen en officieel over te maken aan de belastingdienst.
Interessant weetje: wanneer u in Vlaanderen een woning koopt en deze binnen vijf jaar ingrijpend en energetisch renoveert, maakt u kans op een voordeeltarief. In dit geval zal u slechts 1% registratiebelasting betalen. Vraag zeker na bij uw architect of uw verbouwingswerken voldoen aan deze voorwaarden.
Het ereloon van een notaris is de vergoeding die de notaris ontvangt voor zijn of haar professionele diensten met betrekking tot het onroerend goed. Hierbij gaat het om een percentage dat wettelijk is vastgesteld, waarbij u nog eens 21% btw moet tellen. Dit wil zeggen dat er omtrent deze notariskost niet onderhandeld kan worden. Het ereloon van de notaris is vastgesteld volgens een degressief schijvensysteem: het percentage van het ereloon zal afnemen naarmate de aankoopprijs van uw woning hoger is. Het bedrag hangt dus af van de prijs van de woning, en niet van het aantal uur dat de notaris nodig heeft om uw dossier te behandelen.
Het ereloon van de notaris wordt aangevuld met administratieve kosten. Om de notariële akte op te stellen, dient de notaris opzoekingswerk te verrichten en navraag te doen bij verschillende officiële instanties. Dit opzoekingswerk tracht een antwoord te vinden op bijvoorbeeld de volgende vragen:
Deze dossierkosten bedragen sinds 1 januari 2023 €750 voor de eerste akte en €550 voor een tweede akte (bijvoorbeeld een kredietakte in het kader van de aankoop van deze woning). Ook hier komt er nog eens 21% aan btw bij.
Interessant weetje: sinds januari 2023 werden de notariskosten verlaagd ten opzichte van de jaren voorheen door een daling van het ereloon en door een plafond voor de administratieve kosten van 750 euro voor de aankoopakte.
Wanneer u eigenaar bent van een onroerend goed, moet u de onroerende voorheffing betalen. Vanaf de ondertekening van de notariële akte moet u deze heffing betalen. Aangezien de akte niet altijd op 1 januari getekend wordt, wordt dit door de notaris verhoudingsgewijs (‘pro rata’) aangerekend tussen de verkoper en de koper. Als u uw notariële akte op 16 augustus tekent, dan zal u als koper de onroerende voorheffing betalen vanaf dan tot en met 31 december van dat jaar.
Om het overzicht over al deze regels en bedragen te behouden, goten we ze in een tabel met een voorbeeld. We gaan uit van de aankoop van een woning in Vlaanderen van €400.000:
Bedragen naar schatting voor een woning van €400.000, volgens de schatter van notaris.be.
Wilt u zelf exact nagaan hoeveel notariskosten u moet incalculeren? De officiële website van de federatie van notarissen biedt een handige en gratis calculator aan. Ook de kosten van uw kredietakte kan u daar berekenen.
Als u een hypothecaire lening aangaat om uw woning aan te schaffen, is het de taak van de notaris om de afspraken die overeengekomen zijn met de bank vast te leggen in een notariële akte. De notaris dient ervoor te zorgen dat deze hypotheek wordt ingeschreven bij het Kantoor Rechtszekerheid. Indien u later in financiële moeilijkheden komt, dan zal uw bank door deze inschrijving uw woning in beslag nemen of verkopen. Hier zijn ook notariskosten aan verbonden die afhankelijk zijn van het bedrag van uw lening. We sommen even op:
Er moet een registratiebelasting worden betaald. Deze bedraagt 1% van het totale bedrag waarvoor de hypotheek wordt genomen, verhoogd met aanhorigheden.
Verder is er een hypotheekrecht verschuldigd. Deze bedraagt 0,3% van de hypotheek, verhoogd met aanhorigheden van zo’n 10%.
Tot slot betaalt u nog €100 aan registratiebelasting voor de bijlagen aan de kredietakte, €230 om de akte in te schrijven op het Kantoor Rechtszekerheid en €100 recht op geschriften, exclusief 21% btw voor een recht van geschriften.
Wanneer u dus besluit een nieuwe woning te kopen, hou dan rekening met een hele reeks extra (notaris)kosten. Hoewel het aanstellen van een notaris verplicht is, is een notaris toch een grote meerwaarde in het aankoopproces van een huis. Door zijn of haar juridische en financiële achtergrond, kan u erop vertrouwen dat de notaris de weg naar uw nieuwe woning figuurlijk van hindernissen vrijmaakt.
Heeft u hulp nodig bij het kopen van een huis? Ook Immo Da Vinci staat u bij gedurende het hele proces. Contacteer ons nu.
